Для получения официального разрешения на строительство или реконструкцию капитальных объектов в Москве необходимо согласование проекта с Комитетом по архитектуре и получение свидетельства об утверждении АГР. По закону без этого документа застройщик не может начать строительные работы. Эксперты Global Scale рассказывают, какие требования к АГР действуют в Москомархитектуре с 2025 года и что изменится для девелоперов в ближайшем будущем.
Что нужно знать об АГР застройщикам
Архитектурно-градостроительные решения (АГР) — комплект проектной документации, которая отражает особенности размещения будущей постройки в городской среде. Проще говоря, это способ наглядно оценить, как будет выглядеть конкретная локация после появления на ней нового здания. Разработка АГР с последующим согласованием в Москомархитектуре (МКА) требуется, если ОКС затрагивает градостроительные параметры и внешний облик города.
Свидетельство об утверждении АГР выдается только в случае, если материалы АГР разработаны в соответствии с требованиями МКА. Альбом-буклет включает текстовые и графические документы. Для визуализации пояснительной записки прилагаются чертежи, схемы и планы. Именно на их основе создаются 3D-модели здания, которые с 2025 года входят в обязательный состав АГР.
Если переданный в Москомархитектуру альбом не отвечает актуальным требованиям к АГР, его согласование откладывается до внесения правок. Игнорирование Постановления Правительства Москвы от 30 апреля 2013 года (№284-ПП), а именно строительство без получения свидетельства АГР, влечет за собой признание ОКС самовольной постройкой со штрафами и сносом здания.
Действующие требования к АГР в Москве
Изменения в ПП-284 с 2013 года вносились неоднократно и касались перечня документов АГР для предоставления в МКА. Так, в период с 2019 по 2022 год произошел массовый переход на 3Д-оценку, то есть для согласования АГР впервые начали запрашивать цифровые модели зданий. С 2024 года для 3D-моделей появилось разделение по уровню полигональности (детализации). Далее рассмотрим актуальные требования к низко- и высокополигональной модели АГР.
Низкополигональная модель (low-poly). Это трехмерная копия объекта строительства с максимально упрощенной геометрией, оптимизированными текстурами и обязательной геопривязкой. Количество полигонов в одной 3Д-модели ограничено до 150 тысяч. Кроме согласования концепции, НПМ предназначены для загрузки в Цифровой двойник Москвы.
Высокополигональная модель (high-poly). Реалистичная 3D-модель здания детально отображает геометрию фасадов и архитектурного декора, а также совместима с движком Unreal Engine. Оптимально использовать для построения цифрового объекта около 2 млн полигонов. Впоследствии ВМП интегрируется в метавселенную внутри 3Д-копии столицы.
Материалы АГР подаются в электронном формате (PDF-альбом) и загружаются на портал госуслуг Москвы в ZIP-архиве. Дополнительно на основе трехмерных моделей создаются 3D-визуализации для включения в буклет. Действующие с 2024 года требования к АГР регламентируют несколько форматов файлов: FBX — для самой модели, PNG/JPEG — для текстур, JSON — для метаданных.
Обычные 3D-модели зданий могут иметь произвольную полигональность и экспортироваться в любых форматах. В рамках требований АГР необходимо создание цифрового двойника ОКС с привязкой к техническим стандартам МКА. При создании изображений по моделям (рендеров) допускается некоторая свобода творчества, при условии передачи реального окружения. Для быстрого согласования строительства лучше доверить моделирование профессионалам.
В связи с ликвидацией Москомархитектуры и передачей функций МКА другим структурам в конце 2025 года было анонсировано внесение очередных изменений в подготовку материалов АГР. На этот раз они коснулись включения в комплект АГР еще одного файла: BIM-модели НПМ и ВПМ в формате IFC. Что это такое? Если совсем коротко, это информационная модель здания.
BIM-моделирование предполагает построение модели из «умных» секций. Интеллектуальные модели для АГР показывают, из каких элементов состоит объект, и подгружают основные данные о каждом из них. Это позволяет в нужный момент проверить любую часть конструкции (стену, окно и пр.), чтобы определить высоту этажа или узнать материал изготовления. Наличие BIM-модели в комплекте заметно упрощает выявление несоответствий при проверке проекта комиссией.
Почему создание моделей АГР доверяют студиям
При выборе специалистов по 3D-графике лучше довериться команде с опытом в разработке моделей для АГР. Фрилансеры часто разбираются в требованиях АГР уже в процессе моделирования, что чревато несоответствием материалов и отказом в согласовании. Чтобы не терять время, деньги и нервы, выбирайте профессионалов — обращайтесь в студию Global Scale.
Техническая корректность. В первую очередь проводится аудит для проверки исходных документов. Мы следим за обновлениями требований к высоко- и низкополигональным моделям для АГР, а потому в курсе новых изменений, которые вступают в силу 19 января 2026 года. Готовые модели ОКС проверяются на соответствие стандартам и нормативам.
Быстрая подготовка материалов. К нам обращаются крупные застройщики Москвы, ведь за плечами у нас огромный опыт, который мы готовы подтвердить кейсами. Для ускорения работы моделлеры пользуются стандартизированными шаблонами (для окружения).
Разработка АГР под ключ. Кроме создания 3D-моделей ОКС, мы занимаемся доработкой альбома и его оформлением, а также переводим материалы в установленные форматы. Если потребуется, нарендерим серию эффектных изображений по высокополигональной модели, в том числе и для рекламных целей. Работа будет выполнена с максимальной тщательностью.
После упразднения Москомархитектуры требования к 3Д-моделям для согласования АГР снова изменились, но мы как всегда готовы! Специалисты Global Scale уже работали с BIM-моделями, поэтому никаких трудностей и задержек мы не допустим. Закажите услугу, и увидите все сами!